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そんな不動産投資を始めたいが、何から始めたらよいのかよく分からないという方は多いことでしょう。
でも、不動産投資は思ったよりも簡単で、株やＦＸ投資と比較してリスクも少なく安定的な収入が得られることで安全な投資術として人気も高まっています。
ここでは経験者の観点から、今一歩、不動産投資に踏み切れない初心者さんにも分かりやすい不動産投資のメリットやデメリット、投資の進め方について詳しく解説します。
目次
不動産投資はリスクの少ない投資術とされる
不動産投資は、株やＦＸなどの金融商品と異なって比較的、リスクの少ない投資術と人気を集めています。
たとえば、株やＦＸなどの金融商品は、円高や円安などの経済情勢で乱高下するなどハイリターンはあっても、ハイリスクもあり無一文になることも覚悟しなければなりません。
そこへ行くと、不動産投資は少なからずリスクはあっても安定的な収入の得られる安全で投資方法です。
不動産投資の収益
不動産投資で得られる収益には、インカムゲインとキャピタルゲインがあります。どちらを選択するかで運用法が変わります。
インカムゲイン
インカムゲインは、不動産物件を購入しそれを賃貸することにより賃料を収益として得る方法です。
立地条件の良い物件では、安定的な収入を継続的に得ることができます。
空室となると収入のなくなるリスクもあります。
キャピタルゲイン
キャピタルゲインは、売却益が見込まれる不動産物件を購入し購入価格よりも高く売却することで得られる収益のことです。
立地条件が良い物件は、購入時の価格より数倍の利益を得られる可能性があります。
その分、売却できないときはリスクも大きくなります。
不動産投資のメリット
不動産投資には、いくつかのメリットがありますが主なメリットには次のようなものがあります。
金融機関からお金を借りて投資できる
不動産投資は金融機関からの借入金を利用できます。つまり、他人のお金を利用して投資ができるのです。
一方、株やＦＸの場合は金融機関からの借入が難しく大きな投資には大きな自己資金が必要です。
そこへ行くと、不動産投資の場合には、大きな物件への投資が自己資金だけでは難しい方にも金融機関から借り入れによって大きな不労所得を得られる可能性が高まります。
資産価値がある
不動産投資は収益用の不動産を購入し、賃貸や売却によって利益を得る投資法ですが購入した不動産が資産になることも大きなメリットです。
一方、株やＦＸなどの金融投資は、投資のやり方次第では最悪０円となる可能性もあります。
不動産投資では、建物のメンテナンスが適切に行われていれば、資産の価値が０円にまで下がることは考え難く、また、土地の価格が最悪、０円になることはないに等しいでしょう。
インフレの影響が少ない
不動産投資は、実物投資ですからインフレに対して強い特性をもちます。
消費物価が上昇すれば、それにつられて実物資産も上昇するのは不動産投資にしか見られない特徴であり現象です。
一方、金融機関への預貯金などはインフレによって目減りすることも考えられます。株やＦＸもインフレでは大きく暴落するリスクがあります。
こうして見ると不動産投資は実物資産ですからインフレにも強く、景気にも強いという二面性を持つメリットの大きい投資法といっていいでしょう。
節税になる
不動産投資で節税になることは大きなメリットです。
不動産投資でできる節税には、主に所得税と住民税などがありますが、不動産購入や経営によってかかった費用が家賃収入など収益を上回った場合は、その赤字分を所得で損益通算できるために節税になるのです。
たとえば、不動産を購入した年は仲介手数料、登記費用など経費がかさみ不動産から得られる収益を圧迫します。
そこで一般の就労所得と不動産での赤字分を損益通算できることでその年の就労所得分が減るために所得税と住民税が下がるのです。
生命保険になる
不動産投資は、生命保険の代わりになるとメリットがあります。
不動産投資のために不動産を購入すると、金融機関から融資を受けるためにローンを組むことが一般的です。
しかし、その場合は団体信用生命保険に入ることが条件といえます。
団体信用保険に加入するとローン返済中に契約者が死亡してしまった場合には残りのローンは保険金で支払われます。
つまり、ローンは返済された上に、所有権は相続人の家族が引き継ぎますから不動産の家賃収入も売却益も相続人に入るのです。
不動産投資のデメリット
不動産投資もお金を投資する投資法の一つですからリスクもありデメリットもあります。
デメリットには次のようなものがあります。
空室のリスクがある
不動産投資で購入した物件を賃貸する場合、立地条件や賃料によっては空室のリスクがあります。
また、賃貸募集を始めてから入居までの期間や入居者が退去し次の入居者が決まるまでは空室となり収入を得られません。
不動産投資で安定的な収入を得るには空室を出さない工夫が大切になります。
売買がスムーズに進まない
不動産は、他の金融投資に比べて流動性の低い投資法だといわれます。
つまり、売買がスムーズに進まない資産なのです。
不動産を売買するには査定や仲介に時間がかかります。その他にも金融機関とローンを組んだり所有権移転の登記したりしなければならず余計な労力が必要です。
物件の維持管理
新築物件ならいざ知らず、中古物件となると修繕や補修など物件の維持管理への労力を伴います。
修繕や補修のための費用のやりくり、業者への依頼など手間もかかります。
不動産会社などを通じて管理委託会社に任せることも可能ですが委託料など経費もかさみます。
固定資産税がかかる
不動産投資で不動産物件を購入すると固定資産税がかかります。
株やＦＸでは保有資産として税金はかかりませんが、不動産物件となると毎年、固定資産税を払わなければなりません。
空き室となり収益がなかったり、売却できないために収益がなかったりしても固定資産税は支払い続けなければならないというデメリットは大きいでしょう。
火災・地震保険への加入
火災や台風、地震と言った自然災害はいつ起きるのかわかりません。
そのために、不動産投資では購入した不動産物件への保険の加入を考えなければなりません。
保険は、火災や地震保険への加入となり余計な経費がかさみます。
不動産投資を始める前にやるべきことは
不動産投資は、始めようと思ってすぐに始められるものではありません。
始める前にはしっかりとした準備が必要です。
そのためには次のようなことに心がけましょう
投資への理解度を高める
不動産投資を始める前には、失敗しないように投資についてしっかりと学びましょう。
投資への理解度を高めるには、書籍やインターネットを利用して勉強するのもいい方法ですが、不動産会社や銀行などが開催するセミナーに参加するのもよい方法です。
無理をしない
不動産投資を始めてローン返済に行き詰まったりしたら大変です。
投資にはできるだけ負担がかからないように自己資産で始めることを考えましょう。ローンを組む場合も、確実に返済できることが最低条件です。
しっかりした返済計画を立て無理のないようにしましょう。
不動産の専門家に相談する
不動産投資を始める前には、独断で決めるのではなく不動産投資に精通している専門家に相談しましょう。
適切なアドバイスをもらって始めることでリスクを軽減することもでき、収益を上げることにもつながります。
セミナーに参加することで、専門家により、いいアドバイスを受けられることもあります。
まとめ
ここまで不動産投資の投資術やメリット・デメリット、投資の始め方などについて解説してきましたがお分かりいただけましたか。
不動産投資は、思っているほどリスクの高い難しい投資術ではありません。
反面、株やＦＸと異なり、安定的な収益をもたらすものといえるでしょう。
ただ、あくまでもお金の投資ですからリスクはあります。
そのためにも、不動産投資についてしっかりと勉強をした後で始めることをおすすめします。
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