タワーマンションで水害リスクが高いエリアが選ばれる理由とは?

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私がタワーマンションに住む前に宅地建物取引士の友人にも聞いたり調べていた内容を記そうと思います。

今回は水害・災害リスクの高いエリアについて、“あえてこの場所でタワーマンションをオススメする理由”について書いていきます。

「不動産は立地が一番だ」、私もそのように思います。タワーマンション選びの前提として災害リスクはゼロにはできませんが、災害リスクを気にしすぎるがためにせっかく自分が好きなエリアを避けなくてもいいんです。

普通のマンションとタワーマンションの違い

まず一般的に言われている“マンション”と“タワーマンション”の違いについて見ていきます。

建築基準法上、地上から60m以上の高さを超高層建築物であると定めています。

ほどんどの建築物は1フロアの階高を約3mで設計・建設しているので、この基準でみていくと大体20階建て以上の建築物がタワーマンション(超高層建築物)だといえるでしょう。

なので20階建てのマンションも、50階建てのマンションもタワーマンションという括りになるかと考えられます。

建物の形状によっては「タワーじゃないじゃん」と思う物件もあるかもしれませんが、形状というよりも建築物の高さが基準であることを事前に理解した上で続きをお読みください。

タワーマンションの特徴

タワーマンションに住んでいる人たちからすると、タワーマンションの大まかな特徴は言うまでもないですが、新たな発見を見つけてみてください。

  1. 一番古いタワーマンションでも1997年以降の施工である
  2. 一般のマンションに比べ、建築工法・消防法等の建築基準が厳しくなる
  3. そのエリアの中では断トツに良い立地に建っている
  4. 高級路線で販売されるため、実需だけでなく投資用にも検討できる
  5. 同エリアの不動産に比べ資産価値が高い&下がりにくい

ではこれらの特徴についてそれぞれ書いていきます。

一番古いタワーマンションでも1997年以降の施工である

都市計画法・建築基準法の一部法改正により、「高層住居誘導地区の創設及びマンション等共同住宅の容積率規制の合理化」が実行されました。

これにより容積率を緩和して土地を有効活用しましょう、という働きになったのです。

特に駅周辺の良い立地は、人が集まりやすく利便がいいのに店舗やオフィスだけの低い建築物だけではその土地が勿体ないですからね。

この記事の執筆は2022年(令和4年)ですので、現時点で一番古いタワーマンションでもまだ築25年くらいなんです。もちろん新耐震基準で建築されています。

建替えや大規模修繕の事例が少ないにしても、まだまだ住み続けることは可能な築年数です。

タワーマンションに住みたいと考えている読者の方、築年数を絞らずに探して問題ないかと思います。

タワーマンションは一般のマンションに比べて建築工法・消防法等の建築基準が厳しくなる

1でお伝えしたように、都市計画法・建築基準法の一部法改正により容積率の規制が緩和されました。

簡単に例えるとそれまで最高10階建てまでしか建てられなかった土地が15階建てや20階建てまでOKになった、ということです。

単純に建物の重量が倍近く重くなり、住める人数も増えますよね。

そのため、建築確認申請の許可を受けるのに建築基準法や建築工法が一般住宅には無い(主に一般のマンションより)厳しい基準や審査が設けられています。

 

例えば、火災等の事故が起きたときに被災する人数が増えてしまう・建物が高層になる分、地震の時は高層階の揺れが大きくなってしまうリスクが一般のマンションに比べリスクアップします。

こういった事故やリスクを最小限に抑えられるように構造強度・コンピューターによる地震波のシミュレーションを行った上で設計し、厳しい基準をクリアした上で建築許可が下りるのです。

一般的なマンションでは行わないので造りとしてはタワーマンションの方が安心だといえるでしょう。

そのエリアの中では断トツに良い立地に建っている

建築基準法等には13種類ある用途地域やその他法令上の制限等により、建てられる建築物の用途がエリアによって指定されています。

駅周辺に賑わいある繁華街があってもいいですが、閑静な住宅地にホテルや工場が建つのは住民からすると気分が良くないですよね。

また、高層建物が乱立してしまうと近隣への住宅に陽が入らなくなる、接道している道路が狭いのに利用者が増えてしまっては渋滞だけでなく事故が発生してしまうリスクも上がってしまいます。

 

用途地域が指定されているエリアの中でも、タワーマンションを建てられる立地とNGな立地があるということです。

詳細はその地域により異なりますが、タワーマンションが建つ立地は駅前や国道などの大きな道路に面していることが大前提になります。

幅員の広い道路に面していれば陽当たりも半永久的に保証されますし、車で通勤の人にも便利だと思います。車両通行による騒音については窓を閉めれば気にならない程度でしょう。(※音の感じ方は場所と個人差があるのでご了承ください。)

高級路線で販売されるため実需だけでなく投資用にも検討できる

上記の特徴でお伝えしたように、タワーマンションは立地が良いことと建物の造りが安全であることをおわかりいただけたと思います。

また、物件によりますがタワーマンションの方が、共用設備が充実している傾向が多いです。

例えば共用部にジムやキッズルーム、ラウンジ、コンシェルジュサービスがある等です。

と、なると同じ立地にある一般のマンションよりもタワーマンションの方が資産価値を維持しやすく投資用に所有したい方にもオススメできる物件であるといえます。

初めて不動産を所有されるのであれば、一度ご自身で住んでから住み替えのタイミングで売却してもいい値段で売れることと思います。実際に私は投資目線で自宅を購入し、住み替えで1000万円以上の売却益を手にしています。

もしくは賃貸で貸し出して家賃収入に変えるのもいいです。

立地がいい・造りが良いという事は、入居者も早く決まりやすいことが特徴です。

同エリアの不動産に比べて資産価値が高い&下がりにくい

今までお伝えしてきた内容と若干重複しますが、タワーマンションで価格が下落した物件はご存知でしょうか。

この記事でそういった物件が仮にあったとしても公表しませんが、お伝えしたいこととして、私は「タワーマンションだからという理由では価格の下落はない」と断言できます。

いわゆる事故・事件がマンションで起きたとしたら、一般のマンションであってもタワーマンションであっても下落率は変わらないのです。

余談ですが、事故の内容によるものの近隣マンション相場の1~2割減額しての販売になることが多いです。

 

でも比較していくと、例え同じ立地のマンションとタワーマンションで同時期に同じ内容の事故が発生したとした時、どちらが高く・早く売れると思いますか?

それは紛れもなくタワーマンションです。

例え残忍な事件であっても、同条件であれば総合評価でタワーマンションが選ばれるのです。

タワーマンションに資産価値を求めるなら都心から少し離れてみても

東京23区に限定した話になりますが、タワーマンションを検討する上で参考になると思うので是非続けてご一読ください。

23区内の都心部といえば中央区・港区・千代田区・品川区・新宿区・渋谷区です。

立地が都内の中でも抜群に良く需要や利便性が高いことから金額も一般人はなかなか手に付けられないくらいです。

戸建てを含めれば23区はどこの区もライフラインが充実しており人気がない区はないかと思いますが、投資の観点でみると上記の区内を希望される方が多いのではないでしょうか。

 

実際に昨今の不動産価格上昇により都心部は常に高値を更新しています。

それに引き上げられて副都心や都心郊外も価格上昇または維持されています。

ですが、東京23区の中でもまだ大きな価格上昇がないエリアは存在しているのです。

大金を払うのに水没リスクがあるなんて。古い住宅ばかりの下町に住むなんて

いいえ、ここが狙い目でもあるんです。

まず、東京23区の城東エリア(足立区・葛飾区・江戸川区・墨田区・江東区)のほとんどがマイナス地帯と言われ、ハザードマップによれば荒川氾濫時は最大10m超の浸水が予想されています。

確かに、万が一水害でも起きてしまったら資産価値が…と思うかと思います。

そこで、“水害(災害)リスクが起きたら“ということよりも”水害(災害)が起きる可能性“についてお話ししたいと思います。

東京都綜合治水対策協議会について

東京都では上記の内容で治水対策を計画されていますが、こちらについては各都道府県において“〇〇県/治水対策”とweb検索するとそのエリアでどのような水害への防止対策が進められているかがわかります。

東京都でいえば、都立公園・環状七号線等の都道・東京ドームの地下施設などに貯水槽を設ける対策がされており台風や大雨によって排水が追いつかない状態になってもオーバーフローが起きないよう計画がなされています。

身近なものであればアスファルト舗装の水捌けが良くなっています。

他に、河川の改修(主に堤防の整備)も川に行くと工事している場面を見かけるかもしれません。

上記はごく一部の説明ですが、こうした治水対策により災害が起きた後のリスクと、災害が起きる可能性の高さもしっかりと理解した上でマンション購入をする時にエリア決めの参考にしていただきたいと思っています。

タワーマンションの狙い目である東京23区城東エリア

東京23区城東エリア(足立区・葛飾区・江戸川区・墨田区・江東区)でもここ数年、そして現在計画されている再開発によってタワーマンションの建築が進んでいます。

  • 大手町駅直通、千代田線の綾瀬駅“住友不動産(名称未定)”
  • 東京都第7副都心に指定されている総武線の亀戸駅”プラウドタワー亀戸クロス“
  • 品川駅直通、総武線快速 新小岩駅”三井不動産レジデンシャル(名称未定)
  • 新線路に利便向上期待できる常磐線の金町駅”プラウドタワー金町“
  • 新宿駅直通、都営新宿線の瑞江駅”プラウド瑞江“

など。

直近でいえば野村不動産のプラウドシリーズが増えている傾向があります。

上記の他に、総武線の平井駅と小岩駅でも駅前に誕生します。

このように駅前開発の計画や、計画道路により街全体の新陳代謝が上がって活気あるエリアが増えてきていると考えられます。

まだまだ伸びしろのある街が城東エリアには多数存在しているのです。

水害リスクが高いエリアのタワーマンションを選ぶ理由

この記事ではタワーマンションの特徴、資産価値、地域における水害(災害)対策、東京23区城東エリアについて書いてきました。

友人の中にも資産価値の高いマンションを安く買いたいという理由から、都心から少し離れたエリア(これが城東エリアを知るきっかけ)に目を向けて、資産価値の維持・向上が可能かを治水対策について調べた結果、一つのタワーマンション購入に踏み切った人がいます。

城東エリアといっても都心から直線距離で10キロ以内、地震による災害で帰宅難民になってもなんとか歩ける距離であり、水害による事故が発生しなければ安くて便利な条件が整っているのではないでしょうか。

これらによってハザードマップを見ただけで諦めるのは勿体ないと思いました。

東京都内に住む以上は覚悟は個人に委ねられますし、責任は負えませんので1つの意見になります。

土地が安い立地で資産価値の高いタワーマンションが結局のところ精神的に落ち着くところです。


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